Budafok Belvárosban az elmúlt húsz évben nem sok kézzelfogható dolog történt, igazi „balkáni” hangulat uralkodik itt. Sajnos ez az időszak arra sem volt elég, hogy a kerület vezetői közmegegyezést alakítsanak ki a belváros fejlesztésének irányairól. Most jövőkép nélkül, gőzerővel megy előre egy olyan projekt, aminek eredményeként magántulajdonba kerül a belváros egy jelentős része: az új budafoki piacnak helyt adó terület és a volt Budafok Mozi. A képviselőtestület sorra fogadja el az ezzel kapcsolatos előterjesztéseket, a legutóbbi döntés alapján szerződést kötnek a Buono Mercato Kft-vel, aki összesen 115-165 millió forintért jut hozzá a belvárosi telkekhez. A végeredmény egy új magántulajdonú, a piacot is magába foglaló kereskedelmi központ lehet a mostani piac mögött, a vasút felé néző telken. Ha a fejlesztő ezt felépítette, utána lebontaná a Budafok Mozi épületét és egy élelmiszeráruházat, kereskedelmi egységeket húzhatna fel ott kétes építészeti minőségben, szép nagy felszíni parkolóval. Ezután a tervek szerint új főtérré válhatna a mostani piac tömbje, ha eljutunk valaha idáig.

Részletes véleményünket ismét eljuttattuk a kerület vezetésének:

Budafok-Tétény, Budapest XXII. kerület Önkormányzata

Szabolcs Attila

Polgármester részére

Tisztelt Polgármester Úr!

Úgy gondolom, hogy a budafoki piac megmaradása és Budafok Belváros megújítása mindannyiunk ügye. Ezért szeretném megosztani Önnel a véleményemet a piac tervezett privatizációja kapcsán.

1. A piac – és Budafok Belváros  nagy részének – privatizációja veszélyes lépés, hiszen ezzel végérvényesen magántulajdonba kerül egy jelentős terület, ahol közfunkciókat is el kell látni. Az új önkormányzati törvény szerint ráadásul a kistermelők, őstermelők számára értékesítési lehetőségek biztosítása kötelező önkormányzati feladattá is vált, ezért kiemelten fontos a piac hosszútávú fennmaradásának biztosítása, mint közfeladat. A piacok ma szinte teljesen köztulajdonban vannak, a fővárosban található 33 piac közül csak öt esetében magántulajdonú a piac, azonban jellemzően csak a felépítmények. Ezek nagy része bedőlt, rossz konstrukció, amire példa a Garay téri piacot, üzletközpontot és lakásokat tartalmazó haldokló ingatlanfejlesztés. Nem kecsegtet sok jóval a Keresztúri Piac sem, ahol a tulajdonos épp végelszámolás alatt áll, vagy az Őrs vezér térnél megépült Cédrus Piac, ami azért haldoklik, mert a rossz elhelyezkedés és konstrukció miatt nem kifizetődő az üzemeltetése. Melyik magántulajdonú piacot tekinti követendő példának a kerület?
2. Budafok Belváros akkor lesz igazi városközpont, ha vonzóvá válik és minél többféle ügyet tudnak elintézni itt az emberek, és még a szabadidejükben, kikapcsolódás céljából is ide jönnek. Egyet értek azzal, hogy a kisvállalkozások ennek megteremtésében fontos szerepet játszanak. Ugyanakkor a mostani terv egy nagyon jelentős kereskedelmi szintterület bővülést eredményez úgy, hogy semmiféle igényfelmérést nem készült arról, hogy kik járnak ide, milyen szokásaik vannak. Az eddigi önkormányzati stratégiai dokumentumok nem a kereskedelmi funkciók jelentős bővítését, hanem megújítását jelölték meg célként. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a Promontor udvart sem sikerült élettel megtölteni, még mindig vannak üres üzlethelyiségek.
3. Budafok városközpontját nagyon hátrányosan érintette a Savoya park és a Campona elszívó hatása. A városközpont akkor tud ezekkel versenyezni, ha egy valóban kisvárosias hangulatot teremt itt meg, ahova jó menni. Ezért különösen fontos, hogy ne a bevásárlóközpontokhoz hasonló dobozok épüljenek a belvárosban. Fontos továbbá, hogy az önkormányzat minden eszközét bevesse a vállalkozások támogatására, akár kedvező bérleti díj-konstrukciókkal, akár terület-felajánlásokkal, akár hétvégi vásárok, programok szervezésével. Felmerül továbbá, hogy a Mozi helyén építendő élelmiszeráruház – a tervezett leendő főtér szomszédságában - hogyan kapcsolódik a kerület stratégiájában megfogalmazott idegenforgalmi és turisztikai célkitűzésekhez?
4. A piacból lényegében egy jóval nagyobb kereskedelmi központ lesz, a jelenlegi 2010 m² helyett 4328 m²-en. A jelenlegi javaslat szerint a mostani 41 pavilonos piac helyett egy 90 egységes kereskedelmi egység épül az Új Piac tömbben, amiben 53 üzlethelyiség és 400 m² őstermelői árusítóhelyet kell biztosítania a beruházónak. A piacon lényeges kérdés a bérleti díjak nagysága. Ugyan a kiírás szerint öt évig csak az infláció nagyságával emelkedhetnek az árak, ez a kitétel nem jelenik meg a beruházóval kötendő szerződés-tervezetben, pedig ott is célszerű lenne erre kitérni. A szerződésben szerepel ugyan, hogy tíz évig köteles piac funkcióval üzemeltetni az új piac tömb felépítményét, az azonban nem derül ki egyértelműen, hogy mi történik, ha ezt nem teljesíti vagy jóval kisebb alapterületen teljesíti az új tulajdonos. A benyújtott pályázat alapján fennáll a veszélye, hogy egy kellemes piac-hangulat helyett egy sok kis szűk üzlethelyiségből álló hangulattalan kereskedelmi központ épül fel.
5. Nem jó irány, hogy a mozit lebontják és egy szép nagy élelmiszeráruháztól várják el a Belváros megújulását. A pályázatban ráadásul az önkormányzat meg sem határozta, hogy mi a kívánatos funkció ezen a központi helyen! Ráadásul a tervek szerint mindezt egy szép nagy felszíni parkoló öleli körül, a villamoson utazók egy nagy parkoló képében „csodálhatják” meg a belvárost. Az sem lenne kívánatos, ha a felszíni parkolóhelyeket zöldfelületként számolhatná el a beruházó. A kiírás szerint itt 4100 m²-es kereskedelmi épületet lehet építeni, holott az élelmiszerdiszkontok alapterülete 1000 m² körüli. Mi lesz akkor itt? A beruházó számára ez a II. ütem jelenti az igazi üzletet, amiért hajlandó bevállalni az I. ütem (Új Piac) építését is. Ennél a pontnál érdemes lenne – ha készült volna igényfelmérés – átgondolni azt, hogy milyen típusú élelmiszeráruház segítheti a belváros élettel való megtöltését és mi az, ami nem károsítja a piacot, hanem akár erősíti. Az általam megkeresett kereskedelmi szakértők felvetették, hogy pl. egy olcsó élelmiszerdiszkont akár elszívhatja a vásárlóerőt a Savoya-parkban és a Camponában található hipermarketektől, ám ugyanerre egy drágább CBA már nem képes. Egy ilyen áruház közelsége akár még növelheti is a piac látogatottságát, hiszen ezek a diszkontok nem rendelkeznek széles zöldség- és gyümölcskínálattal. Ugyanezt a vonzerőt egy drágább CBA már nem jelentené itt. Igen ám, de itt van egy bökkenő: a plázastop. Újságcikkek szerint a kormány saját kénye-kedve szerint osztogatja a felmentéseket és a plázastop nyertese a CBA. Megvizsgálták-e egyáltalán, hogy egy élelmiszeráruház milyen hatást gyakorol a piacra? Elfér-e a tervezett élelmiszeráruház az Új Piac tömbben? Szerintem erről is kellene beszélgetni!
6. Érdemes megvizsgálni a pénzügyeket is, bár sajnos megvalósíthatósági tanulmány nem készült a fejlesztésekhez. A javaslat szerint a beruházó ajánlatában 15 millió forintot ajánlott az Új Piac tömbért, míg a Mozi Tömbért 150 milliót, ami 100 millióra csökkenthető a bontás és egyéb közcélú beruházások költségével. Ugyanakkor a telkek megvásárlására az önkormányzat az elmúlt években 270 millió forintot költött. A korábban csatolt szakvélemény a két ütemet kétféle módszerrel 249,1 millió, illetve 253,8 millió forintra értékelte. Ebből levonta a pályázat szerinti infrastruktúra építés 143 millió forintos költségét. Itt azonban fel kell hívni arra a figyelmet, hogy a szakvélemény sem tartalmazza, hogy a 143 millió forint tételesen miből tevődik össze. Sajnos a pályázatban olyan infrastruktúra-építési kötelezettséget is előír az önkormányzat, ami szorosan a beruházáshoz kötődik, ezért nem tekinthetné beszámíthatónak, mint közfejlesztés. Erre példa a meglévő épületek bontása, a régészeti és környezetvédelmi munkák, a vízi-, energia- és hírközlési kapcsolatok kiépítése. Nem derül ki, hogy az útépítés 116 millió forintjából mennyit tesz ki a tervezett Pécsi utcai 2*1 sáv megépítése. Ez azért fontos, hiszen a közeljövőben egyáltalán nem várható, hogy lesz forrás a Pécsi utca megépítésére (ha egyáltalán szükség van rá), így az új piac mögött megépített út torzóként maradhat a helyszínen.
7. A szerződés-tervezetben szerepel, hogy amennyiben a beruházó tovább adja a fejlesztést másnak, az új tulajdonosnak vállalnia kell minden korábbi megállapodást az önkormányzattal. A tervezetben ugyanakkor nem szerepel, hogy az esetleges tulajdonoscserék során az önkormányzatnak legyen elővételi joga. Miért nem hagyja meg ezt a lehetőséget az önkormányzat?
8. Az építészeti minőség kiemelten fontos a Belvárosban. A szerződés-tervezet csak közterületek esetében írja elő az illetékes önkormányzati irodákkal való előzetes egyeztetést, a tervtanácsi jóváhagyást. Ez hiba! A benyújtott beruházói pályázatban szereplő vázlatrajzok nem túl biztatók. A tervezett épületek építészeti kialakításáról is közmegegyezést kell kialakítani!
9. Budapesten nem lehet a parkolási kérdéseket figyelmen kívül hagyni. Semelyik anyag nem tér ki arra, hogy pontosan hány parkolóhelyet kell majd kialakítani, nem vizsgálják azt, hogy egy kerületi parkolási rendelet elfogadásával csökkenthető-e a kötelezően biztosítandó parkolóhelyek száma. Holott ezáltal értékes közterületeket lehetne visszaadni a sétálók, gyalogosok számára.
10. Érdemes még megemlíteni, hogy a mai piacok már nem azok a piacok, mint régen, a valódi kistermelői jelenlét lényegesen visszaszorult az országos tendenciáknak megfelelően. Ha az önkormányzat valóban komolyan gondolná a helyi gazdaság vagy a kistermelők támogatását, a lakosság és a gyermekek egészséges élelmiszerrel való ellátását, akkor a saját eszközeivel tenne is ezért. Ilyen eszköz lenne például a közbeszerzések során (pl. közétkeztetés, saját büfé, repiajándékok) a kistermelők által előállított minőségi termékek előnyben részesítése.
11. Tisztázandó, hogy meg kell-e felelni-e a nemzeti vagyonról szóló törvénynek, illetve eldöntendő, hogy az önkormányzat egyetért-e az abban szereplő elvekkel és mégis alkalmazza-e azt. A nemzeti vagyonról szóló törvény előírja, hogy csak olyan gazdálkodó szervezettel köthető szerződés, ami átlátható szervezetnek minősül, vagyis a tulajdonosi szerkezete, tényleges tulajdonosa megismerhető. Véleményem szerint a Buono-Merkato Kft., mint a Bischoff csoport tagja tekintetében ez nem áll fenn.

Úgy gondolom, hogy egy nyílt és átlátható folyamatot kellene indítani Budafok Belváros fejlesztési stratégiájáról és ez alapján kellene meghatározni az egyes beavatkozásokat (pl. közlekedés-fejlesztés, városközponti funkciók megerősítése, lakásállomány korszerűsítése, helyi értékekre és hagyományokra alapozó gazdaságfejlesztés, helyi gazdaság erősítése, parkolási rendszer áttekintése, önkormányzati ingatlangazdálkodás, zöldfelületek megőrzése és növelése). Egy ilyen őszinte folyamat lezárása után szabadna ilyen visszafordíthatatlan fejlesztéseket kezdeni a belvárosunkban.

Budapest, 2012. december 12.

Tisztelettel:                                                     

Somfai Ágnes

fővárosi képviselő

Olvassa el korábbi véleményünket is a piac pályázatáról!